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我国数据中心IDC REITs化的机会与应战

2020-05-21 发布于 居巢便民网
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原标题:我国数据中心IDC REITs化的机会与应战

近来证监会、国家发改委联合发文,标志着境内基础设施范畴公募REITs试点正式起步。

IDC财物作为“数字国际的商业地产”,首要依赖于机柜租金收入,现金流入相对安稳、可预期,且具有典型重财物特点,职业远期成长性、出资报答率亦较为抱负,是公募REITs试点潜在优质财物。

美国IDC企业选用公司型REITs运作,完成有用避税一起,亦带来企业融资便利性&本钱、估值水相等显着改进。国内IDC企业机会应战并存,REITs形式下,企业融资才能、事务形式、估值水相等有望显着改进,但在项目老练度、土地产权归属、客户结构分散度等层面亦面对相应束缚。

IDC财物:数字国际商业地产,远期成长性、报答率俱佳

IDC公司面向企业客户供应机柜租借、相关增值服务等,租金收入为其首要收入来历,现金流入相对安稳、可预期,被称为“数字国际商业地产”。

IDC具有典型重财物特点,国内单位机柜造价一般12-15万元不等,IDC企业倾向于高杠杆运营,以提高项目ROE,截止2019年末,中美部分代表性第三方IDC企业EQIX、DLR、万国数据、数据港财物负债率为63%、54%、64%、71%。

IDC资源获取、运营服务、客户出售、项目融资等构成一般IDC企业中心竞赛力。咱们估计中期国内IDC商场仍能保持30%左右复合增速,且出资报答率(项目10年期IRR均匀10%~20%之间)有望持续好于一般不动产财物。

美国商场启示:REITs化带来IDC企业避税、融资功率、估值水相等显着改进

现在美国商场上市IDC企业共5家,算计市值超越1000亿美元,且均选用公司型REITs架构运作。美国IDC企业选用REITs架构初衷,首要为了获得税收优惠(革除公司所得税项),一起亦在融资、估值等层面收益颇多,体现为:

1)融资,以IDC项目持续发生的可预期、安稳现金流为支撑,企业融资便利性、融本钱钱显着改进,EQIX、DLR等头部企业在曩昔几年经过持续的新项目建造、外部并购等方法,推进营收持续快速增长;

2)估值,安稳可预期的现金流、对收益分配的硬性许诺,叠加本身较好的成长性,使上市IDC财物成为大学基金、养老基金等长线资金最为偏好的财物类别之一,并相应推进其财物价值重估,一起近年来商场利率下行,出资者希望报答相应下降,亦推进美股IDC财物估值水平上行。

国内IDC企业潜在机会:融资才能、事务形式、估值等有望显着改进

《告诉》显现,国内公募REITs试点估计以契约型REITs为主,一起要求底层物业具有安稳现金流等特征,和现在美国公司型REITs存在必定差异,但亦有望对国内IDC企业带来利好:

1)项目融资,将企业老练IDC项目注入REITs途径,盘活存量财物,支撑新项目建造、对外出资并购活动资金需求,长时间IDC企业亦有望建立上市公司+公募REITs双本钱运作途径;

2)企业运营,长时间IDC企业可经过下降持有REITs基金份额份额完成项目财物出表,并将本身转型为轻财物的专业运营服务企业,完成运营形式全面转型,咱们测算IDC运营服务商场空间有望达百亿量级;

3)估值,REITs化运作有助于招引险资、社保等长线稳健资金持续流入,远期利好上市IDC企业价值重估。

国内IDC企业面对应战:项目老练度、土地产权、客户结构等

1)项目散布,环形固网拓扑结构、一线城市严厉商场准入等,使得优质IDC资源首要集中于一线城市及周边地区,资源稀缺性持续显着;

2)开展阶段,国内第三方IDC企业全体仍处于开展中前期,在运营项目以新项目居多,新项目一般需求1~2年爬坡周期方能进入安稳运营阶段;

3)土地产权,国内较多IDC项目经过租借方法获得土地、地上建筑物使用权,并不具有所有权,以万国数据为例,截止2019年末,公司融资租借负债(首要对应土地、地上建筑物)金额47.5亿元;

4)客户结构,以定制批发形式为主的IDC项目,单一项目一般仅对应少量有限客户,周期内客户丢失、合同续签等均会带来项目现金流大幅动摇,较难契合《告诉》中提及的“现金流来历具有高度分散度”要求。

危险要素:

微观经济动摇导致企业IT开销不及预期危险;国内云核算商场开展不及预期危险;职业竞赛持续加重危险;职业融资环境超预期恶化危险等。

出资战略:

REITs形式有助于IDC企业显着改进融资功率、完成IDC财物价值再发现&重估,并推进其向供应专业运营办理服务的轻财物形式转型,但当时亦在项目开展阶段、客户结构、土地产权归属等方面存在许多束缚。

长时间来看,国内云厂商本钱开销持续上行,将带来IDC上架率、新增项目合平等目标的显着改进,一线城市供应方针约束将持续确保一线IDC资源的稀缺性,一起IDC企业财物负债结构、融资途径、融本钱钱等的逐渐改进,亦将推进企业本身盈余才能的持续提高。

在一线城市具有丰厚IDC资源堆集,或和云核算、互联网巨子深度绑定的第三方IDC企业仍将持续是咱们的首选,主张持续重视:光环新网、数据港、万国数据、世纪互联、宝信软件等。

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